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Soggetti e oggetto del contratto

Conduttore e locatore.

L’oggetto può essere un bene mobile o immobile e questi ultimi possono avere una destinazione ad uso abitativo o un uso commerciale.

 

Tra i contratti ad uso residenziale si distinguono poi quelli ordinari a canone libero (il classico 4+4) o per esempio quelli transitori che rispondono ad esigenze temporanee e quindi hanno una durata non inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi.

Per questo si distingue dall’affitto che ha ad oggetto un bene invece produttivo (es affitto di azienda o affitto di un fondo rustico). Quindi i due termini indicano in realtà due concetti diversi e non sono sovrapponibili.

 

Durata

Deve essere stipulato per un periodo circoscritto e comunque non superiore ai 30 anni.

Se non viene indicato nel contratto interviene l’art. 1574 sempre che le leggi speciali sopra richiamate o altre non indichino termini diversi.

Ad esempio l’art. della L. 431/98 prevede che il contratto a canone libero ha una durata di 4 anni rinnovabili automaticamente di altri 4.

Se alla scadenza nessuna delle parti si attiva per la disdetta o per la stipula di un nuovo contratto a nuove condizioni il contratto si rinnova per altri 4 anni.

Pertanto ai primi 4 anni:

➢ Si ha rinnovo automatico per ulteriori 4 anni se il locatore non fa valere una delle condizioni di aui all’art. 3 della legge 431 a mezzo raccomandata 6 mesi prima della scadenza;

➢ Se il conduttore per gravi motivi sempre 6 mesi prima non recede

Alla seconda scadenza

Si ha tacito rinnovo

➢ Se il locatore non comunica la disdetta

➢ Se il conduttore non recede

Il contratto a canone concordato (art. 2 comma 5 L 431) ha una durata minima di 3 anni rinnovabili di 2 anni automaticamente alla prima scadenza (il cd 3+2).

 

Che differenza c’è tra disdetta e il recesso?

 

La disdetta del contratto implica il mancato rinnovo del contratto. Essendo tecnicamente un atto recettizio deve giungere a conoscenza del destinatario entro la data indicata nel contratto.

Il recesso è sempre un atto unilaterale con il quale la parte manifesta la volontà si sciogliere il contratto ancora in corso. Questa facoltà è concessa al conduttore che deve notiziare la proprietà con una raccomandata ar con un preavviso di 6 mesi ove indica i gravi motivi.

La proprietà può invece recedere dal contratto solo per determinati e tassativi motivi: anche qui deve farlo sempre con un preavviso di 6 mesi a mezzo raccomandata ar.

 

Quali sono gli obblighi del locatore

 

Consegnare al conduttore l’immobile in buono stato di manutenzione

Mantenerla in stato da servire all’uso

Garantire il pacifico godimento

Deve eseguire le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore

 

Quali sono gli obblighi del conduttore

 

Deve prendere in consegna la cosa

Usarla con diligenza per l’uso per cui è stata consegnata

Versare il corrispettivo ossia il canone nei termini indicati nel contratto

Restituire la cosa nello stesso stato in cui l’ha ricevuta salvo il deterioramento risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto;

Versare il deposito cauzionale (1587- art. 11 L 392/78) che non può superare le 3 mensilità. Questa è una somma che viene richiesta all’inquilino e che viene allo stessa riconsegnata una volta concluso il rapporto solo se l’immobile viene riconsegnato senza danni, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso.

 

Cosa succede se il conduttore non paga?

 

Con riferimento alle locazioni abitative il conduttore è moroso se è in ritardo con il pagamento del canone e se l’immobile per esempio è all’interno di un condominio, delle spese condominiali. Bene. Ma dopo quanto il locatore deve iniziare ad agitarsi? Dopo 3 giorni o dopo mesi? Ebbene la risposta è che il conduttore è moroso anche solo dopo una sola mensilità purchè il ritardo si sia protratto per almeno 20 giorni. Per quanto riguarda gli oneri accessori il debito deve essere superiore a due mensilità del canone.

 

Cosa vuol dire inadempimento?

Qui dobbiamo ricordarci quello che abbiamo detto all’inizio. Il contratto ha effetti obbligatori e uno degli obblighi del conduttore è quello di provvedere al pagamento del canone. Se non vi provvede egli non adempie agli impegni presi.

Se a seguito dell’invio della comunicazione alcun riscontro viene dall’inquilino la proprietà deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia il quale predisporrà un atto che tecnicamente si chiama atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ove viene citato l’inquilino a comparire perché venga dichiarato risolto il contratto per sua colpa e venga indicato un termine dal giudice perché rilasci l’immobile spontaneamente. Ecco che quindi la proprietà può adire l’autorità giudiziaria. Presupposto è che il contratto di locazione sia stato registrato all’agenzia delle entrate.

In questo atto la proprietà può anche chiedere al giudice che emetta un decreto ingiuntivo per i canoni e le spese non pagati e che non verranno pagati fino a quando non verrà lasciato l’immobile.

Quindi senza entrare troppo nei tecnicismi con l’atto di intimazione si ottiene la convalida dello sfratto.

Poi dovrà essere notificata unitamente ad atto di precetto rilascio immobile, poi avviso di sloggio. Poi l’avvocato, sempre in nome e per conto della proprietà, si rivolge all’ufficiale per chiedere che questi acceda presso l’abitazione per eseguire la convalida di sfratto. Di prassi non avverrà al primo.

Cosa vuol dire eseguire la convalida?

Che l’ufficiale, dopo alcuni accessi, farà uscire il soggetto da casa e rimetterà nel possesso la proprietà. Potrebbe essere necessario l’ausilio della forza pubblica, medico, veterinario, …

Tra le misure adottate dal Governo italiano per far fronte alla crisi che il paese sta attraversando a causa del Covid-19, la legge di conversione del Dl Cura Italia 18/2020 ha previsto la sospensione dei mutui e una proroga degli sfratti, abitativi e non, fino al 1° settembre 2020.

@Riproduzione riservata

 

Venerdì, 19 Giugno 2020 16:41
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Legale

Avv. Elisa Boreatti laureata nel 2002 in Giurisprudenza presso l’Università Statale di Milano ed iscritta all’Albo Speciale degli Avvocati Cassazionisti.