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Il mancato pagamento del canone al tempo del Coronavirus

Cosa è il contratto di locazione? Il contratto di locazione è il contratto in forza del quale una persona (definito locatore) consegna un bene ad un altro soggetto (definito conduttore) verso il corrispettivo di un prezzo (qualificato come canone). Esso è disciplinato in linea generale dal codice civile dall’art. 1571 e ss e dalle leggi speciali.

 

Per esempio il contratto di locazione ad uso abitativo è regolamentato dalla L. 431/98.

 

Ecco quindi che il pagamento del canone e degli oneri accessori è uno degli obblighi a cui deve adempiere il conduttore.

 

Sul punto la legge 431/98 ha previsto per le locazioni ad uso abitativo un “limite minimo” perché la proprietà possa agire nei confronti dell’inquilino inadempiente prevedendo che il primo possa far valere i propri diritti “anche se” il secondo sia moroso del pagamento di un solo canone purchè siano trascorsi 20 giorno dalla scadenza ovvero sia moroso degli oneri accessori purchè il loro ammontare sia pari alla somma di due mensilità del canone.

 

Ora, in tempo di emergenza sanitaria sono stati emessi diversi provvedimenti limitativi della libertà personale che hanno avuto importanti riflessi sul piano lavorativo delle persone e quindi su quello economico. Questo, pertanto, ha inciso anche sul fatto che possono esserci state (ed esserci tutt’ora) difficoltà per i conduttori ad adempiere al pagamento del canone di locazione.

 

Ecco quindi che la domanda che si potrebbe porre è se il Governo ha emanato (anche) qualche provvedimento che abbia previsto il “congelamento” o la “riduzione” del pagamento del canone o che comunque sia intervenuto sul punto.

 

In realtà la risposta è allo stato negativa.

 

Con il decreto cura Italia è stata prevista per specifici mesi il beneficio del 60% del credito di imposta dell’affitto ai conduttori che hanno stipulato un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto un immobile di categoria C1 e una proroga della esecuzione degli sfratti fino al giugno 2020. Proroga che, con la Legge di conversione – entrata in vigore il 30.4.2020 - è stata prorogata fino al 1 settembre 2020.

 

Ma quali sono le modalità concrete con le quali la sospensione opera?

 

In primis è necessario ricordare che la proroga non riguarda la fase volta ad ottenere il provvedimento di convalida di sfratto, ma quella successiva, ossia quella volta ad ottenerne l’esecuzione.

Questa fase inizia con la notifica all’esecutato (ossia all’ex conduttore) dell’atto di preavviso di rilascio di cui all’art. 608 c.p.c.. Ciò significa - con riguardo al concreto operare della sospensione della quale stiamo discorrendo - che a far tempo dal 17 marzo 2020 (data di entrata in vigore del decreto-legge cura Italia) e fino al 1 settembre 2020 (alla luce di quanto previsto dalla legge di conversione del decreto cura Italia in vigore dal 30 aprile 2020 non potrà procedersi alla notifica di alcun atto di preavviso di sloggio ove il titolo esecutivo sia costituito da un provvedimento giudiziale e tantomeno potrà effettuarsi alcun accesso per l’esecuzione del rilascio).

 

E’ chiaro, invece, che la sospensione disposta dalla norma in esame non impedirà la notificazione dell’atto di precetto di rilascio: questo infatti è un atto estraneo all’esecuzione, ancorché prodromico a questa.

 

Sempre nell’ottica dell’applicazione della disposizione, è opportuno considerare come essa debba operare in concreto nelle diverse situazioni che possono prospettarsi. Consideriamo ora l’ipotesi che prima del 17 marzo 2020 fosse stato notificato all’esecutato l’atto di preavviso di sloggio ex art. 608 c.p.c. con indicazione di una data di accesso compresa nel periodo di sospensione.

In questo caso, è chiaro che alla data fissata non potrà aversi l’accesso dell’ufficiale giudiziario: l’accesso potrà avvenire solamente una volta che sia cessato il periodo di sospensione. Peraltro, deve ritenersi che in questo caso sarà necessaria - perché l’accesso dopo la scadenza del termine di sospensione possa avere luogo - la notificazione all’esecutando di un nuovo atto di preavviso ex art. 608 c.p.c..

 

Da sottolineare infine che la sospensione è destinata ad operare in via automatica senza necessita di alcuna istanza.

 

Nell’immediato, pertanto, ad oggi non è stato pronunciato alcun provvedimento che interviene in merito al pagamento del canone e parimenti appare difficile sostenere il diritto del conduttore ad una automatica riduzione del canone.

Al più il conduttore potrebbe convenire con il locatore che, per un determinato periodo, il canone venga ridotto nel suo ammontare. Si sottolinea anche che questa soluzione (a differenza di quella del credito di imposta può essere applicata per tutti i tipi di locazione ossia, ad esempio, sia quelle aventi ad oggetto abitazioni, uffici o botteghe).

 

Ora se il vantaggio per il conduttore è evidente, quale vantaggio avrebbe il locatore dall’aderire ad una tale soluzione?

 

Il fatto che egli andrebbe a pagare le tasse sulle somme effettivamente percepite.

 

Anche qui però, c’è un però. Quale?

 

Questo avviene se le parti vanno a formalizzare detto accordo in una scrittura privata che va registrato all’Agenzia delle Entrate.

 

Il vantaggio per entrambe le parti?

 

Beh, proseguirebbero in quel rapporto locatizio che fino a pochi mesi prima non avevano interesse a sciogliere e che è stato messo in crisi per fattori, quali il coronavirus, indipendenti dalla volontà del locatore e del conduttore.

 

Mi sono laureata nel 2002 in Giurisprudenza presso l’Università Statale di Milano.
Nel 2006 ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione forense presso la Corte d’Appello di Milano e nello stesso anno mi sono iscritta all’Albo degli Avvocati di Venezia esercitando in proprio l’attività professionale. Successivamente ho chiesto ed ottenuto l’iscrizione all’Albo degli Avvocati di Milano e ho fondato, insieme al collega Gennaro Colangelo, lo Studio Legale Boreatti Colangelo. Siamo entrambi cassazionisti.

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Venerdì, 08 Maggio 2020 12:00
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