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Studente fuori sede? Consigli, ipotesi su agevolazioni, sospensioni ed aiuti

Fin dai primi giorni dall’inizio della pandemia studenti e relativi genitori mi hanno rivolto domande chiedendo consigli su come gestire l’emergenza affitti. Preoccupati nel dover affrontare una spesa “inutile” e per un periodo ancora incerto.

Devo continuare a pagare l’affitto ? Possiamo chiedere al proprietario di venirci incontro ?

Magari sulla quota spese visto che non siamo in casa. È possibile sospendere l’affitto ? Posso inviare disdetta anticipata non rispettando il termine di 6 mesi ?

Ma anche i proprietari, spaventati da un ingente perdita economica, mi rivolgono domande.

Marco ma se concedo una sconto poi devo pagare le imposte anche su quanto non percepito ?

Ho un mutuo su quell’appartamento come posso non chiedere il canone agli studenti ? Ma possono non pagarmi ? Cosa dice il contratto ? Cosa dice la legge ?

 

Oramai da diverse settimane le aule delle università sono deserte, strutture accademiche chiuse a data da destinarsi. Anche la Milano Universitaria oggi è deserta, gli studenti fuori sede che avevano preso in locazione appartamenti, stanze o campus d’ateneo sono tornati a casa, dai loro cari.

 

I numeri parlano di circa 660 mila universitari. Il problema dell’affitto c’è, ed è molto delicato.

 

Un tarlo mi tormenta, come posso aiutare gli studenti e far si che possano evitare questa spesa e nel contempo come posso tutelare i proprietari di case, che vanno incontro al rischio di un’importante perdita economica? Il rientro a settembre non è cosi scontato e quindi urge capire come muoversi.

 

Mi sono confrontato con avvocati e professionisti del settore traendo degli spunti interessanti, che nulla hanno di certo e definitivo, ma che posso essere una linea guida nella gestione dell’emergenza.

 

La disdetta

 

Nessun decreto oggi ha previsto agevolazioni ed aiuti per il conduttore che non può sospendere per alcuna ragione il pagamento del canone. Pertanto la situazione va quindi risolta con una trattativa individuale, chiedendo al proprietario di trovare un accordo.

Il Conduttore potrà, se riterrà questa una soluzione valida, recedere anticipatamente dal contratto per gravi motivi. La disdetta dovrà esser inoltrata con un periodo tra i 3 e i 6 mesi anticipati, periodo durante il quale il canone dovrà esser regolarmente corrisposto, salvo diverso accordo con il proprietario.

 

Lo sciopero

 

Sta cominciando a circolare l’idea del rent strike. Lo sciopero dell’affitto può essere una soluzione?

 

Seppur non giuridicamente lecito e causa di diversi sfratti per morosità potrebbe esser altresì giustificato dal momento di particolare urgenza e necessità. Ci auspica che la vera soluzione possa arrivare dal Governo, valutando di farsi carico delle spese, canoni compresi.

Ma al momento non esistono misure specifiche per gestire le conseguenze dell’emergenza da Covid-19 sui contratti in corso.

«Solo l’articolo 91 del decreto Cura Italia prevede in generale che l’emergenza sia “valutata” ai fini del mancato risarcimento del danno da inadempimento”, il che, riferito alla locazione, non significa che si possa sospendere il pagamento dei canoni, ma che tuttalpiù in caso di adempimento tardivo si potrebbe non corrispondere gli interessi moratori.

 

Meglio la scrittura privata

 

Nessuna norma civilistica, quindi, sembra proteggere gli affittuari.

 

Cosa mi consigli Marco?

 

Oggi più che mai si deve cercare un accordo con il locatore, ad esempio proponendo una risoluzione consensuale ed immediata, mettendo in gioco magari una parte del deposito cauzionale versato al momento della stipula.

Fondamentale, per evitare spiacevoli sorprese, sottoscrivere una scrittura privata in cui vengono riportati i dettagli degli accordi presi (importo del canone ridotto e durata della riduzione).

 

La sospensione o riduzione dei pagamenti

 

Marco ma si rende conto che rischio di non ricevere più l’intero o una parte dell’affitto ?

 

Ai locatori suggerisco di accordarsi per uno sconto a tempo determinato e non definitivo. Con eventuali proroghe qualora la situazione perdurasse.

Nessuno può prevedere quanto durerà l’emergenza pertanto si può già programmare una riduzione del canone di tre mesi; o pensare di escludere del tutto due mensilità e poi vedere cosa succede, o infine miscelando diverse soluzioni (esclusione per un certo periodo e poi riduzione, ad esempio). Giusto per dare alternative e non creare fasi di stallo, ho proposto anche di attivare la sospensione del canone, ma non esclusione, del pagamento, valutando una successiva “dilazione” delle somme dovute con un piano di rientro predefinito, per dar modo al conduttore di ripianare la propria posizione in una successiva ripresa economica.

 

Insomma meglio accordarsi con uno sconto che ritrovarsi con inquilini morosi.

 

Dalla parte del proprietario

 

Ricorda, qualora decidessi di concedere una riduzione del canone il suggerimento è di registrare l’accordo con una scrittura privata. Questi accordi non richiederebbero la registrazione, ma senza, il locatore non potrebbe pagare meno imposte. Infatti in fase di dichiarazione dei redditi (cedolare secca o Irpef) si andrebbero a pagare le imposte su quanto indicato nel contratto di locazione e non sull’effettivo canone percepito.

Qualunque sia l’intesa raggiunta con il locatore è bene riportare il reddito reale percepito in questo periodo di emergenza, escludendo le mensilità o parte di esse che non verranno pagate.

 

Esempio. Se il canone annuo richiesto in fase di stipula del contratto fosse di 10.800 euro (12 mensilità da 900 euro) e ci si accorda per non far pagare all’inquilino i mesi di aprile, maggio e giugno, allora occorre riportare una riduzione del canone annuo che viene rivisto a 8.100 euro».

Per la registrazione della scrittura non sarà dovuta alcuna somma (né imposta di registro né bollo e i termini per la registrazione (30 giorni dalla stipula) sono stati “congelati” fino a fine maggio dal Decreto Cura Italia.

 

Se non sai come gestire la registrazione o non ti senti sicuro di come scrivere la scrittura, contattami e saprò darti i giusti consigli.  

 

MARCO
DI STEFANO

Sono Marco Di Stefano il titolare dell'agenzia, classe 81, e quasi ogni giorno riconosco diversi errori da parte di chi vuole vendere la propria abitazione. Ignorare tali errori può pregiudicare il buon esito e spesso rendere impossibile la Vendita. Ecco perché condivido la mia esperienza ed alcuni consigli utili con chiunque abbia deciso o deciderà in futuro di vendere il proprio immobile. 

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Martedì, 05 Maggio 2020 10:20
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