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Primo piano
Categoria: Appartamento, Residenziale
Tipo di proprietà: Vendita
Via Padova 217, Milano
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Primo piano
Categoria: Casa Indipendente, Residenziale
Tipo di proprietà: Vendita
Via Don Ugo Dal Buono 5, Brembilla, Bergamo
  • 360.00
  • 7
  • 3
  • 3
Primo piano
Categoria: Appartamento, Residenziale
Tipo di proprietà: Locazione
Via Teodosio 60, Milano
  • 76.00
  • 2
  • 1
Primo piano
Categoria: Appartamento, Residenziale
Tipo di proprietà: Locazione
Via Cerva 11, Milano, Lombardia
  • 87.00
  • 1
  • 1
  • 1
Primo piano
Categoria: Appartamento, Residenziale
Tipo di proprietà: Vendita
Via Orbetello 8, Milano
  • 80.00
  • 2
  • 1
Primo piano
Categoria: Villetta a schiera, Appartamento, Residenziale
Tipo di proprietà: Vendita
Via Guido Rossa 53, San Donato Milanese, Milano
  • 310.00
  • 4
  • 5
  • 2

Pubblicizzarla sin dall’inizio al giusto valore di mercato, dà la possibilità al venditore di avere dei vantaggi enormi rispetto la concorrenza.

Come fare quindi per valutare correttamente la propria casa ?

“Meglio mettere in vendita a 10 in più che a 10 in meno…” direbbe il proprietario, aggiungendo poi “…a ribassare si fa sempre in tempo”.

“Dal prezzo di partenza minimo minimo c’è un 20% da togliere se vuole venderla” la teoria dell’acquirente “…altrimenti lasciala lì che marcisca!” come complimento finale!

“Un 15% in meno della sua richiesta, così porto a casa l’incarico” il parere idiota dell’agente immobiliare medio “…poi vediamo nel tempo se si stufa e ribassa il prezzo” l’arte di arrangiarci tipica degli italiani!

Un bel casino, verrebbe immediatamente da pensare !!! 

Ecco, lì in mezzo si nasconde il prezzo corretto della tua casa! Chi ha ragione? Il proprietario attendista, l’acquirente affarista… o l’agente immobiliare idiota ?!

Su una cosa non ci piove. Il proprietario, finché non ha venduto, può decidere ciò che vuole di casa sua. Sarà la sua vera motivazione a spingerlo ad accettare immediatamente di pubblicizzare la sua casa al corretto valore di mercato.

Questa considerazione la scrivo a favore di tutti i “colleghi” agenti immobiliari, dovete combattere i modi truffaldini di portare a casa un incarico, utilizzati ancora da tantissimi “di noi”. Illudere il proprietario sulla cifra, e contare poi sull’arte da “incantatori di serpenti” per abbassare il prezzo nel corso dei mesi a venire, è un atteggiamento che deve scomparire. 

Scusa per lo sfogo, ma sono stanco di avere notizie di persone raggirate da questi personaggi. Siamo nel 2017, e la figura dell’agente immobiliare è ancora una figura professionale di poco conto, “grazie” soprattutto a “questi” che non definisco nemmeno “colleghi”.

Ma torniamo a noi.

Quindi… chi ha ragione?

Chi determina il valore corretto di una casa?

Tu che vendi, l’acquirente (“non penso proprio, la casa è mia e decido io!”) o le agenzie immobiliari?

E se ti sorprendessi dicendoti… NESSUNO DI QUESTI!!!

Non sto scherzando!

Il prezzo corretto non lo fai tu che vendi, non lo fa tanto meno chi compra (come qualcuno sosteneva… “di questi tempi il coltello dalla parte del manico c’è l’ha l’acquirente!“), e nemmeno le agenzie immobiliari!

Ora, prima che ti balenano in testa strane idee, le banche, la politica, i servizi segreti, ti svelo immediatamente la risposta.

Il prezzo commerciale di casa tua lo fa il….. MERCATO!

Semplice vero? Spesso la risposta corretta è quella più ovvia!

Il problema è che è talmente ovvia da non venire presa in considerazione da nessuna delle parti in causa.

Il venditore non prende in considerazione il MERCATO perché non lo conosce.

L’ultima casa venduta risale a molti anni prima, o addirittura è alla prima esperienza del genere. Non è dentro al MERCATO così come può essere un operatore del settore.

Quando cerchi di informarti dall’amico o dal collega più esperto in materia, ricevi risposte del tipo “secondo me puoi prendere questa cifra…”, “almeno almeno devi chiedere quest’altra cifra…”, “lascia stare che di questi tempi non si vende!”.

Non uno straccio di riferimento all’andamento del mercato. Non un dato, un numero, una considerazione appropriata sull’argomento.

Non ne voglio fare una colpa a quell’amico/parente/collega che, tutto gasato dalla tua domanda, ti ha dato il suo illustre parere. Ci sta.

Se mi domandi il valore di una macchina usata, anch’io posso darti il mio parere. Sicuramente ti darò una risposta uguale o superiore alle tue aspettative, se la macchina è tua. Al contrario, varrà quasi niente, se devi comprarla.

Il fatto è che io di macchine non ne so una beneamata cippa. Cercherò di far contento l’amico/parente/collega che me l’ha chiesto, tanto mica devo venderla o comprarla io! “Se me l’ha chiesto, non potevo mica fare brutta figura e dirgli che non ne so nulla o quasi!

Vale così anche quando chiedi il parere per casa tua! Ficcatelo bene in testa! Senza cattiveria nei confronti del tuo amico/parente/collega. Al suo posto faresti la stessa identica cosa!

L’acquirente, al contrario, da più tempo di te è dentro il MERCATO immobiliare. Prima di venire a vedere casa tua, avrà sicuramente visto altre abitazioni. In internet, o nelle rivistine che gli arrivano a casa, è da mesi e mesi che guarda.

Il problema è che tiene conto di un MERCATO che -non per forza- corrisponde alla realtà. Tutte le case viste finora, di persona, in internet, sulle riviste, sono case attualmente in vendita. Il prezzo corrisponde davvero alla realtà? Quella casa vista la settimana scorsa in internet, è stata realmente valutata tenendo in considerazione il MERCATO di quella zona? L’agenzia immobiliare che la propone ha davvero fatto una valutazione corretta?

L’acquirente è dentro un MERCATO difficile da comprendere. Oggi vede un appartamento in una determinata zona in vendita a 100, la prossima settimana ne vede uno simile –stessa zona- a 80, va in centro e lo trova a 150.

Ecco perché si lascia andare alle solite frasi fatte “…se trovo la casa giusta, per non sbagliare faccio un’offerta più bassa” o “il prezzo adesso lo fa chi compra!”.

Se nessuno gli spiega perché il primo appartamento vale 100, il secondo 80, il terzo 150, le frasi fatte che escono dalla sua bocca sono piuttosto comprensibili.

“E le agenzie immobiliari? Almeno loro dovrebbero conoscere bene come sta andando il MERCATO!”

O ancora…

“…un agente immobiliare deve conoscere i prezzi! E’ il suo lavoro!”

Tutto corretto. Se non fosse poi che, quando è ora di rispondere professionalmente al venditore che si ha di fronte, partono le frasi di circostanza…

Secondo me potrebbe valere questo…” SECONDO TE?!

Potremo provarci, secondo me vale qualcosina di meno, però intanto possiamo vedere come va…” MA SECONDO TE, MI SPIEGHI QUANTO VALE E IN BASE A COSA? AL “SECONDO TE”?

Secondo la nostra esperienza puoi realizzare questo…” LA NOSTRA DI CHI? (frase tipica insegnata dagli agenti immobiliari di lungo corso, quando mandano allo sbaraglio ragazzini in erba, a cui non hanno il tempo di insegnare la professione)

“Faccio alcune foto e metto la tua casa fuori in vetrina, vediamo come risponde il mercato…” TU DOVRESTI CONOSCERE IL MERCATO, NON VEDERE COSA RISPONDE!

A parte le mie considerazioni a lato, voglio che sia chiaro che il prezzo non lo fa l’agente immobiliare che hai di fronte.

L’agente immobiliare dovrebbe spiegarti come mai il MERCATO è arrivato a determinare quella cifra per la vendita di casa tua.

Il problema è che la maggior parte degli agenti immobiliari non conoscono nel dettaglio il MERCATO nel quale operano. E quindi preferiscono giocare con la tua ignoranza in materia, nascondendosi dietro al dito dei “secondo me…” o della “nostra esperienza…”.

Un agente immobiliare che conosce il MERCATO lo condivide con te senza problemi

Il MERCATO immobiliare è determinato da tre fattori essenzialmente:

  • Le compravendite effettuate nella zona di riferimento, negli ultimi 12 mesi

  • Le case attualmente in vendita nella zona di riferimento, similari a quella da vendere

  • I potenziali acquirenti, dimostrabili (nome, cognome, telefono) e certificati (disponibilità economica già accertata, mutuo o risparmi personali)

Il MERCATO immobiliare NON è determinato da queste caratteristiche:

  • L’esperienza, dell’agente immobiliare
  • Il parere personale, dell’agente immobiliare
  • I gusti personali, dell’agente immobiliare
  • Il bisogno di avere in vetrina nuove case da pubblicizzare, dell’agente immobiliare
  • L’esigenza di salvaguardare il posto di lavoro, dell’agente immobiliare*

*nell’esempio dell’inesperto ragazzetto di prima, porti risultati=lavori, non porti risultati=ti lascio a casa, tanto ti ho preso a partita iva e chissenefrega

Se vuoi davvero vendere…

se hai un buon motivo per farlo

se vuoi realizzare il miglior prezzo possibile, in tempi contenuti, senza stress o complicazioni varie…

devi per forza affidarti a un professionista che condivide con te, lo stato di salute del MERCATO della tua zona.

Con questo blog sto rivelando tutto sulla professione che esercito. Sono abbastanza certo di stare sulle scatole a parecchi “colleghi” ed operatori del settore, che finora hanno preso per il naso venditori e acquirenti a loro piacimento.

Hai un buon motivo per vendere casa?

Vuoi stabilire un prezzo di partenza corretto, quello è, è da li non si scende?

Per farlo devi affidarti a qualcuno che può fornirti questi dati:

  • Prezzi delle compravendite di case simili alla tua, concluse nell’ultimo anno

  • Valutazioni corrette delle case concorrenti attualmente in vendita

  • Disponibilità di spesa, certe, di chi sta cercando adesso una casa come la tua

Al prossimo che si fa abbindolare “dall’esperienza…..

Buona vendita!

 

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